Hur farliga är besiktningspunkterna?

Ska du köpa eller sälja ett hus, kan ett fullt besiktningsprotokoll te sig som ett skräckinjagande spöke. Du får lust att glömma affären, och skrikandes fly bort från det hemsökta huset. Men är det så illa?

Så gott som alla hus har någon typ av brister eller fel, och det är inte konstigt. Men det är lätt att punkterna i besiktningsprotokollet upplevs som stora, farliga och oöverskådliga. Kanske ser du det stackars huset gå upp i rök eller rasa in, lika fort som som du kan säga orden ruin och ekonomiska problem.

Men som så många andra spöken är de flesta åtgärdspunkter hanterbara, när de dras fram i ljuset.

Snabb reaktion är rätt väg

En normal åtgärdspunkt är oftast en varning om att något kan gå fel om du inte löser problemet, medan det fortfarande är litet och hanterbart.

Punkten säger ingenting om vad det kostar att åtgärda skadan, men du får en indikation om hur stort problemet är. De flesta besiktningsmän graderar punkterna de hittar, så att det blir lättare för dig att förstå.

En punkt kan vara en så liten sak som en söndrig takpanna, en igensatt ventilationsöppning, eller att vattenlåset under köksbänken är otätt. Det kan du lätt klara själv.

Punkterna kan självklart också vara riktigt allvarliga. Om det finns fukt, röta eller mögel på vinden eller i källaren, kan det vara helt klokt att fly – eller i varje fall tänka igenom affären grundligt.

Vi tittar på:

• otätheter upp mot vinden
• bristfällig ventilation
• växtlighet nära huset
• badrum och golvbrunn
• trasiga takpannor
• sättningsskador
• organiskt material mot källarvägg

Otätt mot vinden

En så enkel sak som en otät vindslucka kan landa som en åtgärdspunkt i besiktningsprotokollet. Om det finns brister i tätningen mellan ett kallt och ett varmt utrymme, som kan vara fallet med en vindslucka, kan detta leda till konvektion. Varm luft sprids till det angränsande kalla vindsutrymmet, och det kan bildas kondens kring vindsluckan. Detta kännetecknas ofta av att du ser fläckar, likt vattenfläckar, på de angripna ytorna.

Om detta sker, finns det risk för fukt, mögeloch rötskador, och du ska vara glad att du blev uppmärksam på faran. Skadorna brukar främst drabba yttertakets insida och takbjälkarna. Är du händig, och det upptäcks tidigt brukar det räcka med att förbättra ventilationen i bostaden och täta vindsbjälklaget upp mot vinden. Denna insats kan spara dig många tusenlappar. Få det fixat innan du får större problem!

Om otätheterna redan lett till stora mögelangrepp, så ska du överväga att fly därifrån. Sanering av omfattende mögel är inget gör det själv-arbete.

Bristfällig ventilation

Saknas friskluftsventiler i huset, ger detta en notering. Äldre hus har oftast en naturlig ventilation som gör att luften ständigt byts ut, s.k. självdragsventilation. Idag byggs hus tätare och med bättre fönster. Det är därför viktigt att se till så att man har en bra ventilation. Det hjälper dig att undvika skador så som fukt och mögel på din fastighet. Vi tillför naturligt fukt till inneluften genom att andas och svettas.

Lösningen mot detta är att säkra att huset har ventiler. Det är en förhållandevis liten insats med tanke på de mögeloch fuktskador som annars drabbar ditt hus, så som fuktfläckar eller missfärgningar på väggar, golv eller tak. Det kan också visa sig genom kondens, mögellukt, färg som flagnar och tapet som bubblar sig.

Växtlighet nära huset

Har du jord och växtlighet nära husets fasad kommer detta garanterat noteras. Av erfarenhet vet vi att det kan uppstå problem och skador på fasad, tak och grund när det står växter och jord intill huset.

Denna typ av notering eller brist är vanligt förekommande. Såvida fasaden inte är hårt angripen, kan du oftast åtgärda detta relativt enkelt och snabbt. Kanske är det jobbigaste att behöva riva upp de vackra växterna?

Men om du inte gör någon åtgärd riskerar fukten att stå kvar i väggarna, med risk för invändiga fuktskador, eller att rötter skadar dräneringsledning.

Badrum och golvbrunn

Badrum är ett område där det är vanligt med fel. Allt från vattenskador, till åldrade tätskikt m.m. Bland de vanligaste bristerna är bakfall, d.v.s. att vattnet inte rinner ned i golvbrunnen, eller att golvbrunnen är felaktig och saknar s.k. klämring. Om så är fallet kan vattnet tränga ned i grundkonstruktionen. Stora problem i badrummet bör du inte hantera själv men för en fackman är det en snabb och inte så kostsam uppgift att ex. byta klämring. Åtgärda det därför direkt.

Stöter du på bakfall kan du räkna med dyrare åtgärder.

Trasiga takpannor

Klassikern vid en husbesiktning är den trasiga eller knäckta takpannan. Det är en dum liten skada, som på kort sikt kan innebära stora och dyra skador längre ner i huset. Och det är en skada, som du kan fixa på några timmar - ibland några minuter. Så varför vänta.

Du behöver bara skaffa en ny och hel takpanna, och så ska du såklart komma på ett sätt ta dig upp till skadan. Kanske måste du hyra en lift? Men den utgiften sparar du snabbt in, om alternativet är vatten som läcker in och förstör takkonstruktion och byggnadsdelar längre ner i huset.

Sättningsskador

Sättningar och sprickor i fasaden ska du ta på största allvar, och du ska ta reda på om de fortfarande är aktiva, eller om de kan repareras.

Om besiktningsmannen befarar att huset har en sättningsskada kommer han råda dig att se till så att fackfolk omedelbart undersöker skadan. Vänta inte!

Sättningsskador kan få allvarliga konsekvenser. De kan till exempel leda vatten in i murverket, vilket kan orsaka fukt i andra byggnadsdelar. I värsta fall kan det utvecklas till att huset mer eller mindre faller isär; golv och tak spricker, dörrar och fönster vrids, och väggar kollapsar.

Fly, lyder rådet från den byggnadskunnige, om huset uppvisar aktiva sättningar. Såvida du inte är den olycksdrabbade säljaren, då är det självklart bäst att bekosta att få problemet åtgärdat innan en försäljning. Annars är det stor risk att huset inte blir sålt i första taget.

LÄS MER: Stoppa sättningssprickan

Organiskt material mot källarvägg

Är källarväggarna tilläggsisolerade inifrån, eller sitter det annat organiskt material där, så som gips eller ingjutna träreglar? Har du otur kan det leda till mögel. Det kan till exempel förekomma i gillestugor, där isolering och träpanel lagts direkt mot fuktiga källarväggar.

Du bör genast ta bort allt organiskt material som är i kontakt med fukt. Om detta blir för dyrt - det kan t.ex. handla om syllar som inte går att lossa - måste gaserna istället ventileras bort. Låt en fukttekniker utreda och ge förslag på ett åtgärdsprogram.